房价

一、农村、县、地级市、省会城市、新一线、一线城市，人口会如何变化？

2020年中国的城镇化率为60%，预估未来30年会逐渐达到80%的城镇化率，城镇化率每年约增加1%。农村人口中的一半将会转化为城镇人口，这一半其中有20%去了县城、有20%去了地级市、有40%去了省会、有20%去了一线城市。

二、房子和股票未来30年哪一个投资回报更大？

只要通胀一直存在，资产价格就会上升。

通货膨胀率会在10年后开始逐年走低，30年后达到约2%的水平。

棚改结束，房价不会大幅上涨。房价平均每年上涨速度为：县城2%～3%、地级市3%～4%、省会城市4%、新一线+一线5%。

具有投资价值的依次为：一线、省会、沿海城市

房产每年的投资回报率大约与房价每年上涨速度持平，即县城2%、地级市3%、省会4%、一线5%。

股市会成为中国资产增长的发力点，投资回报率略高与一线城市。

结论

• 县城：刚需，什么时候买都可以。不具有投资价值。尽可能用公积金买。
• 地级市：刚需，什么时候买都可以，有好位置、好政策、产业等则早一点也无所谓。大部分不具有投资价值。
• 省会城市+一线：刚需，先上车，没钱就买小户型，越早买越好。可投资。

房子的价值

• 学校
• 交通（距离高铁站、火车站、主干道、地铁站、飞机场、汽车站等距离）
• 商业环境（商场、娱乐场所）
• 基础设施（医院、公园等）
• 房子自身的属性（采光、楼层、朝向、布局、面积）

思考 父母一直在家务农，年近60，干不动农活，也不愿意离开农村。考虑在老家的县城买一套房子，给二老养老用。目前县城的新房均价4600（2020年）。

县城西侧为山脉，以后将会朝东向发展，东边的红线为高铁规划路线。其中北边的学校、商业环境、基础设施等较为完善。高铁通车后到达省会城市昆明约30分钟。刚需居住比较合适，计划给我弟交满一年公积金，然后用他的公积金买。

最后

以上仅为自己的思考过程，不构成任何投资建议。

为了检验自己的思考结果，以后每年记录部分数据如下：

• 各个城市房子均价（12月+/12）、GDP、年人均工资
• 上证指数（12+/12）
• 深圳指数（12+/12）
• 上证50ETF
• 米、面、奶、蛋、蔬菜、水果、粮食等均价。
• 通货膨胀率
• 城镇化率