《城里的房子》读后感

2020-05-16 宋洋葱 宋洋葱

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读《城里的房子》，摘录部分书中的观点和我的看法：

    1. 中国的房价有泡沫吗？—没有。同意。
    1. 货币超发、土地供应不足、投机炒作造成了房价上涨吗？—不是。同意。
    1. 房价上涨的主要原因是稀缺性，因为房子的位置是稀缺的。不同意。
    1. 买房原则：“先上车原则”和“稀缺原则”。80%同意。
    1. 投资房产比股票和理财收益高。不同意。
    1. 买房尽可能降低首付多用贷款且期限尽量长。同意。
    1. 挑选城市的指标：
    • 城市规模、人口流入、人均收入、土地供应。
    • 儿童数量增数、上市公司数量、财政收入、服务业占比。
    1. 买房住比租房住便宜。同意。

一、房价上涨的原因 书中说是位置，可能我理解不够，或者没理解对。但我觉得不是位置，用“位置”这个词也太笼统。哪里的位置才能造成房价上涨呢？北上广深还是学区房？位置具有什么特点才能促使房价涨呢？别说北上广深了，连18线的小农村房价都涨了，这么说所有位置的房价都涨了，这跟位置又有什么关系呢？关于位置这部分的内容我看完后疑惑很多，作者还是没有给出合理的解释。

对于房价上涨的原因，我觉得最重要的是人，可以理解为人口密度，或者有效面积上的人口数量。如果一个地区或者城市，没有一个人愿意去居住，房子造的再好，位置再好，房子没有人买，怎么谈价格上涨呢。因为一个城市土地的表面积是固定的，流入的人口越多，人均可用面积就越小，同一块土地有多人需要使用，所以产生了竞价，从而使得房价上升。

二、什么时候买，买在哪里 书中的观点大概为不管三七二十一，先买，买不起大的就先买小的。优先考虑城市中心、地铁沿线的房子。总体方向来说我是赞同的，但需要更细化和设置一些前提条件。作者的本意应该是如果你已经打定注意要在A市买房了，那么先上车，买市中心和地铁沿线的房子。若你还没考虑好在哪个城市买，这一条就不适用了。因为中国这么多城市，每个城市房子以后涨幅都一样吗？

三、投资房产、股票、债券，哪个收益更高 作者统计了历史数据和对比了国外的数据，认为投资房产以后收益会高于股票和理财。书中使用了上证指数和深圳指数近14年的上涨倍数与房价的上涨倍数做对比，炒股票的人可能知道上证指数是失真的，更科学的是上证50和沪深300。另外我觉得中国近20年房价的飘升目前已经放缓，如果房价的投资回报高于股票，说明我们的实体经济还没投资房产赚钱，也就是企业发展经济还不如买房？这样肯定是不合理的，所以国家出台政策抑制房价的上涨速度，给企业动力去发展实体经济，我认为未来30年投资股票的收益会高过房产。

四、贷款30年买房是亏了吗 我周围有几个同学的家长给他们贷款买房，后来一算利息发现都能再买一套房了，果断提前替同学还了贷款，相当于全款买房。这其实是相当不划算的。因为通货膨胀的存在，价格会一直上涨，比如：十年前1块钱能买10个鸡蛋，一个鸡蛋才1毛钱。假设你穿越回十年前，拿了当时的1块钱然后穿越到现在，这1块钱只能买1个鸡蛋。二十年前一万可以在北京买一套房，若存银行，现在取出来加上利息不到1万5，还不够买一平米。这也是所有投资类书籍告诉你，不要把钱存银行的原因。也就是老人口中所说钱变得“不值钱”了，经济术语叫钱贬值了。

那现实中我们能不能反过来操作呢？

比如，带着现在的1毛钱穿越到10年前，买10个鸡蛋，然后穿越回现在卖掉，花了1毛赚了9毛。

或者，假设30年后1个鸡蛋要10块钱，能否现在花1块钱买1个鸡蛋，穿越到30年后把鸡蛋卖掉，再穿越回现在，相当于花1块钱赚了9块。

不会穿越？

其实很简单，我们要做的不过是，把未来的钱拿到现在花，把现在的钱换成资产拿到未来出售。贷款就相当于未来的钱。讲人话就是买房一定要用贷款，且利率越低越好，周期越长越好，能用公积金就不要用商贷。有钱也不要全款买房，用贷款买房，把剩下的钱变成资产（比如股票），等到未来再出售。

只要通货膨胀存在，钱就会变得不值钱，因此物价就会上升。假设通货膨胀率每年维持在5%，也就是今年的100块钱，放到第二年只能买95的东西。同理今年95块钱就能买的东西，第二年需要100块钱买。

如果这个东西是房子，那么现在100万的房子，30年后按照每年通货膨胀率5%，差不多要花400万才能买到。

所以如果你现在有现金100万，你回怎么选。

选项一：现金100万买套房，30年后卖掉，赚了300万。

选项二：贷款100万买一套房，贷款30年，贷款+利息共计213万。30年后卖掉，去掉贷款和利息，赚180万。

小孩子才做选择，成年人当然是都要啊，先贷款买房，再用现金买一套，能赚480万。

问题来了，如果通胀率降低，甚至为0或者为负怎么办，还能投资房产么？

通胀是个好问题，既然能为正，那当然也能为负。

假设通胀变成-5%，也就是钱越来越值钱了，100块钱一年后可以买105的东西，购买力上升了。出现通缩的时候，大家都尽可能把钱存银行了，消费降低，需求降低，企业生产降低，引发一连串反应，最终结果就是经济发展将越来越遭。政府宁可通胀也不愿通缩的出现，因此会把通胀率控制在一个比0高的水平，参考发达国家的标准，一般会在2%。中国的通胀率大概率会慢慢降低，贷款利率大概率也将逐年下行。

按照2%通胀率，100万的房子，30年后价格为180万。用商业贷款5%利率，贷100万买房，贷30年，贷款加利息190万。这么算似乎还亏了。但房子买来不可能空着，加上租金其实30年的收益率会在40%左右，不会亏但收益确实不高。

要提高收益率，就需要降低贷款利率，唯一的方法就是公积金贷款。公积金利率3.2%，贷款100万，30年期，贷款加利息150万，成本比商贷少50万，听着像不像多赚了50万。

所以公积金就是普通人撸社会主义羊毛的机会，且一辈子一个人仅有一次。所以买房千万要用贷款，用公积金贷款，且贷款周期尽可能长，再也不要全款买房了。

广场舞马上开始了，今天就讲到这里，下课！